杭州限購(gòu)政策細(xì)則_杭州限購(gòu)限貸_杭州限購(gòu)后房?jī)r(jià)

1 杭州限購(gòu)政策2016

　　繼一線城市北、上、廣、深以及廈門、南京、蘇州等部分熱門二線城市，年后相繼推出限購(gòu)政策后。今日，為了抑制年后接連看漲的高房?jī)r(jià)，杭州住保房管于2016年9月18日晚間祭出《杭州部分區(qū)域?qū)嵤┫拶?gòu)政策》一文，宣布自9月19日起實(shí)施住房限購(gòu)，暫停向擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售住房。至此，杭州成為了2016年第十個(gè)進(jìn)行限購(gòu)的城市。

　　據(jù)易居智庫(kù)數(shù)據(jù)，自2014年8月杭州取消限購(gòu)政策后，樓市成交量有所反彈，其后持續(xù)明顯增長(zhǎng)。特別從2015年下半年開始漲幅明顯，2016年3月后房?jī)r(jià)更是加速上漲。截止2016年8月數(shù)據(jù)，杭州房?jī)r(jià)均價(jià)超越2013年創(chuàng)下的歷史最高點(diǎn)，再創(chuàng)新高。

　　上半年，在去庫(kù)存號(hào)召和流動(dòng)性泛濫的背景下，中國(guó)大中城市的房?jī)r(jià)迎來新一輪暴漲。在一線城市因?yàn)閯?chuàng)紀(jì)錄的漲幅而被迫收緊購(gòu)房政策后，以南京、蘇州、合肥和廈門為代表的熱門二線城市也因其連續(xù)“跳表”的房?jī)r(jià)漲幅成為了二線城市中的“四小龍”。作為領(lǐng)協(xié)此次“上漲潮”的長(zhǎng)三角樓市的重點(diǎn)城市之一的杭州，早在上月蘇州重啟限購(gòu)后，就被業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)有重啟限購(gòu)的可能。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，近期加劇杭州房?jī)r(jià)過快上漲的有三個(gè)因素。第一是上海等周邊城市房?jī)r(jià)上漲后，杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)成為各類資金轉(zhuǎn)移的新區(qū)域，尤其是蘇州房?jī)r(jià)過快上漲后，各類剛需和炒房資金開始進(jìn)入了杭州市場(chǎng)，進(jìn)而推高了房?jī)r(jià)的上漲。第二是杭州各類基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，尤其是類似科技城、杭州東等熱點(diǎn)板塊整體上基礎(chǔ)設(shè)施不錯(cuò)，后續(xù)規(guī)劃也不錯(cuò)，這使得此類區(qū)域房?jī)r(jià)領(lǐng)漲，進(jìn)而帶動(dòng)了其他區(qū)域的上漲。第三是G20帶來的城市投資價(jià)值上升，使得各類資金加快進(jìn)入，進(jìn)而推高了房?jī)r(jià)的上漲。

　　上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦向網(wǎng)易財(cái)經(jīng)表示，特別是今年4、5月之后杭州房?jī)r(jià)漲幅明顯加快，特別是G20之后購(gòu)房者情緒高漲。同時(shí)，此次杭州限購(gòu)將部分外圍區(qū)域不納入限購(gòu)范圍的“打折”舉措與蘇州等地的限購(gòu)政策有異曲同工之處。“總的來說調(diào)控政策越來越精細(xì)，但也有地方政府呵護(hù)市場(chǎng)的一面，沒有像上海一樣下重手。今后實(shí)施政策也會(huì)一城一策，但是局部區(qū)域也會(huì)向北京通州區(qū)一樣，實(shí)行一些內(nèi)部差異化政策”盧文曦評(píng)論。

　　值得一提的是，近日在已于杭州結(jié)束的G20峰會(huì)不僅讓杭州旅游市場(chǎng)異?；鸨?，伴隨著新一線城市建設(shè)的預(yù)期，杭城房地產(chǎn)市場(chǎng)也迎來了一大波外地投資客的目光。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年以來，杭州樓市外地購(gòu)房群體占比不斷攀升，G20之后一周，外地人的購(gòu)買比例達(dá)39.3%，其中25.4%的外來購(gòu)房者購(gòu)買了兩套及兩套以上的商品房。

　　“雖然此次杭州限購(gòu)不限制外地戶籍居民一套房的舉措反映了相關(guān)部門保護(hù)市場(chǎng)合理需求，抑制過激投資的目的。但是結(jié)合市場(chǎng)氛圍，若今后限貸不跟上的話調(diào)控作用也十分有限。”盧文曦認(rèn)為。

2 杭州限購(gòu)政策細(xì)則

　　為進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，根據(jù)國(guó)家“分類調(diào)控、因城施策”的總要求，結(jié)合我市房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況，經(jīng)市政府研究決定，我市自2016年9月19日起實(shí)施住房限購(gòu)政策，暫停在市區(qū)限購(gòu)范圍內(nèi)向擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售住房。為落實(shí)好住房限購(gòu)措施，現(xiàn)將《實(shí)施住房限購(gòu)有關(guān)事項(xiàng)操作細(xì)則》印發(fā)給你們，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。

　　杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局

　　2016年9月18日

　　實(shí)施住房限購(gòu)有關(guān)事項(xiàng)操作細(xì)則

　　一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在銷售現(xiàn)場(chǎng)、經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所等顯著位置公示住房限購(gòu)政策，不得向限制購(gòu)房對(duì)象出售商品住房或提供二手住房買賣居間代理服務(wù)。

　　二、本市戶籍居民家庭在購(gòu)買住房前，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供家庭成員身份證明、婚姻證明、戶籍證明的原件和復(fù)印件。非本市戶籍居民家庭在購(gòu)買住房前，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供家庭成員身份證明、婚姻證明、戶籍證明的原件和復(fù)印件以及擬購(gòu)房人簽字確認(rèn)的《非本市戶籍居民家庭成員及名下住房情況申報(bào)表》(附件1)。

　　三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)購(gòu)房人提供的上述材料進(jìn)行核對(duì)，核對(duì)無誤后在復(fù)印件上加蓋公章。對(duì)本市戶籍居民家庭購(gòu)房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)憑核對(duì)后的身份證明、婚姻證明、戶籍證明復(fù)印件以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)確認(rèn)的《本市戶籍居民家庭成員信息表》(附件2)統(tǒng)一至房產(chǎn)檔案管理部門(具體地址見附件3)申請(qǐng)信息確認(rèn)，房產(chǎn)檔案管理部門審核后對(duì)購(gòu)房人是否屬于本市戶籍居民家庭信息在系統(tǒng)中進(jìn)行確認(rèn)。對(duì)非本市戶籍居民家庭購(gòu)房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)憑核對(duì)后的身份證明、婚姻證明、戶籍證明復(fù)印件及擬購(gòu)房人簽字確認(rèn)的《非本市戶籍居民家庭成員及名下住房情況申報(bào)表》統(tǒng)一至房產(chǎn)檔案管理部門申請(qǐng)開具《杭州市區(qū)非本市戶籍居民家庭住房情況查詢記錄》(附件4)，對(duì)符合條件的，房產(chǎn)檔案管理部門在3個(gè)工作日內(nèi)出具《杭州市區(qū)非本市戶籍居民家庭住房情況查詢記錄》;不符合條件的，不予出具《杭州市區(qū)非本市戶籍居民家庭住房情況查詢記錄》。

　　四、對(duì)本市戶籍居民家庭購(gòu)房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)憑房產(chǎn)檔案管理部門出具的確認(rèn)信息簽訂商品住房買賣合同或二手住房轉(zhuǎn)讓合同。對(duì)非本市戶籍居民家庭購(gòu)房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)憑身份證明、婚姻證明、戶籍證明、《非本市戶籍居民家庭成員及名下住房情況申報(bào)表》、《杭州市區(qū)非本市戶籍居民家庭住房情況查詢記錄》簽訂商品住房買賣合同或二手住房轉(zhuǎn)讓合同。其中，《非本市戶籍居民家庭成員及名下住房情況申報(bào)表》和《杭州市區(qū)非本市戶籍居民家庭住房情況查詢記錄》原件，在辦理房產(chǎn)交易確認(rèn)手續(xù)時(shí)一并提交。購(gòu)房人家庭成員的身份證明復(fù)印件、戶籍證明、婚姻證明復(fù)印件等證明材料，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)須留存?zhèn)洳椤?/p>

　　五、房產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)辦理房產(chǎn)交易確認(rèn)手續(xù)時(shí)，應(yīng)查驗(yàn)非本市戶籍居民家庭《非本市戶籍居民家庭成員及名下住房情況申報(bào)表》和《杭州市區(qū)非本市戶籍居民家庭住房情況查詢記錄》，發(fā)現(xiàn)購(gòu)房人提供虛假信息或提供證明文件不符合要求的，不予辦理相關(guān)房產(chǎn)交易確認(rèn)手續(xù)。未辦理房產(chǎn)交易確認(rèn)不得辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

　　六、對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)違反限購(gòu)規(guī)定從事銷售、經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的，責(zé)令限期整改，不良記錄記入企業(yè)誠(chéng)信檔案;拒不整改的，暫停網(wǎng)上簽約資格，并按照住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》(建房〔2010〕53號(hào))規(guī)定，抄告國(guó)土、稅務(wù)、工商、銀監(jiān)、人民銀行、公積金等部門。

3 杭州限購(gòu)限貸

　　杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)文稱，將自9月19日起對(duì)杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施住房限購(gòu)。具體措施包括：在市區(qū)限購(gòu)范圍內(nèi)暫停向擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。這是自2014年取消限購(gòu)之后，杭州再度啟用限購(gòu)政策。

　　易居研究院智庫(kù)中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年8月杭州房?jī)r(jià)均價(jià)已經(jīng)攀升到了1.8萬元/平方米左右，相比7月份時(shí)1.6萬元/平方米左右的均價(jià)，上升勢(shì)頭比較猛烈。因此不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次杭州突然公告實(shí)施限購(gòu)政策，顯示出政府穩(wěn)定市場(chǎng)的急迫性。

　　“如果公告出臺(tái)后不立即實(shí)施，很可能會(huì)加劇杭州市場(chǎng)的恐慌性購(gòu)房。”易居智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從購(gòu)房政策層面看，18日晚間，網(wǎng)簽力度會(huì)比較大，部分購(gòu)房者會(huì)加快購(gòu)置。不排除中介和售樓處會(huì)慫恿購(gòu)房者今天網(wǎng)簽，確實(shí)會(huì)對(duì)房產(chǎn)交易秩序形成一定的壓力。但到了政策正式實(shí)施之后，市場(chǎng)會(huì)相對(duì)處于平靜的態(tài)勢(shì)。未來杭州房?jī)r(jià)上漲的幅度確實(shí)會(huì)收窄，但下跌的可能性不大。

　　事實(shí)上，在杭州之前，蘇州、南京、武漢、廈門等城市都相繼出臺(tái)了自己的房地產(chǎn)調(diào)控政策，不過大多數(shù)城市并沒有通過硬性限購(gòu)的政策來進(jìn)行調(diào)控，而且也更傾向于將市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分，以差異化的手段來調(diào)節(jié)市場(chǎng)。在杭州之前，真正涉及用直接限購(gòu)政策來調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)的有蘇州和廈門兩個(gè)城市。

　　業(yè)內(nèi)看來，在一線城市和東部二線核心城市樓市高漲的同時(shí)，資本逐步進(jìn)入了長(zhǎng)沙、鄭州、武漢等中部城市，這也帶動(dòng)了當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資。

4 杭州限購(gòu)后房?jī)r(jià)

　　從9月19日到9月27日，杭州在不到10天的時(shí)間內(nèi)接連打出數(shù)記樓市調(diào)控“組合拳”，外地戶籍限購(gòu)、土地出讓規(guī)劃調(diào)整、購(gòu)房落戶暫停、二套房貸首付比例提至5成……調(diào)控力度漸進(jìn)式升級(jí)。截至10月18日，限購(gòu)回歸恰好是一個(gè)月的時(shí)間。站在這個(gè)節(jié)點(diǎn)往前回溯，杭州樓市“退燒”了么?

　　“退燒”進(jìn)行時(shí)

　　巨量成交實(shí)則“頭重腳輕”，房?jī)r(jià)微跌2.4%

　　在9月19日—10月18日這30天的時(shí)間里，杭州樓市合計(jì)的商品房成交數(shù)為22294套。這個(gè)數(shù)字不僅遠(yuǎn)超2015年的歷史同期(11484套)，較今年過去9個(gè)月1.7萬套的月均成交也要高出不少。

　　然而巨量的成交只是表象，市場(chǎng)的溫度遠(yuǎn)沒其反映的這般“熱”。

　　若將限購(gòu)回歸后的一個(gè)月分成三個(gè)10天來看，可以發(fā)現(xiàn)，其成交主要來自于第一個(gè)10天(9月19日—9月28日)，9465套的成交量占到了總數(shù)的42.4%，單是9月27日一天，成交就在兩千套以上。

　　而這10天是有其特殊性存在的，由于政策變動(dòng)的原因，許多先前捂盤、惜售的開發(fā)商不得不趕緊開盤。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，這10天里杭州至少有11個(gè)樓盤有開盤。

　　刨去前10天再去看，樓市的整體成交情況只能說是一般。由“927”新政前后20天的成交量對(duì)比就可以看出，在新政的持續(xù)發(fā)酵下，成交量實(shí)際上是在往下走。

　　另一個(gè)支撐市場(chǎng)“退燒”的數(shù)據(jù)來自于價(jià)格。

　　同樣是來自于浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)，限購(gòu)回歸后的一個(gè)月，杭州樓市的平均成交價(jià)為18786元/平米。對(duì)比限購(gòu)出臺(tái)前的一個(gè)月(注：限購(gòu)出臺(tái)前一個(gè)月為8月20日—9月18日，下同)，有著一定的下滑，降幅為2.4%。

　　房?jī)r(jià)微跌，說明調(diào)控的目的已然初步達(dá)成。

　　“退燒”期表征

　　小戶型成交占比下跌2%，酒店式公寓成交猛漲兩千套

　　除此之外，限購(gòu)回歸的首個(gè)月，還有兩個(gè)變化值得重點(diǎn)關(guān)注。

　　第一個(gè)變化是小戶型的式微。

　　以9月18日為界，對(duì)比限購(gòu)前后一個(gè)月的成交數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，住宅剛需產(chǎn)品的成交比例呈現(xiàn)一定的下降。限購(gòu)之前的一個(gè)月，90方以下戶型在總成交的占比為50.6%，而在限購(gòu)之后的一個(gè)月，這個(gè)數(shù)字為48.6%。

　　住宅剛需產(chǎn)品成交占比的下滑，固然和該類產(chǎn)品供應(yīng)不足有關(guān)。但也應(yīng)該看到，相比于改善類產(chǎn)品，剛需小戶型由于總價(jià)低好轉(zhuǎn)手，過去一直是投資客眼中的“香餑餑”，限購(gòu)的出臺(tái)抑制了投資，繼而將不少投資性需求從剛需市場(chǎng)剝離了出來，這也在一定程度上削減了該類產(chǎn)品的成交占比。

　　第二個(gè)變化是酒店式公寓的“異軍突起”。

　　同樣是對(duì)比限購(gòu)前后一個(gè)月的成交數(shù)據(jù)：限購(gòu)前，3049套，限購(gòu)后，5432套。

　　可以看到，在限購(gòu)出臺(tái)之后，酒店式公寓的成交量出現(xiàn)了大幅度的增長(zhǎng)。

　　長(zhǎng)期以來，“不限購(gòu)不限貸”是酒店式公寓賴以和住宅競(jìng)爭(zhēng)的最大優(yōu)勢(shì)，然而2014年一紙“松綁令”的下達(dá)，讓該類產(chǎn)品“一夜回到解放前”。在限購(gòu)回歸之后，住宅的投資需求被抑制，此消彼長(zhǎng)，酒店式公寓成為了承接投資性需求溢出的重要載體。

　　市場(chǎng)的熱度還會(huì)繼續(xù)下降么?

　　就目前的情況看，這個(gè)可能性并不小。

　　這么說主要是基于市場(chǎng)心態(tài)的變化。政策調(diào)控下，購(gòu)房者從過熱的樓市中清新過來，從盲目轉(zhuǎn)向理性，觀望再度成為了買方市場(chǎng)最為主流的一種態(tài)度。

　　“這輪紅利基本上已經(jīng)過了，然后市面上在賣的性價(jià)比高房子感覺也不算太多，還是再等等吧，等明年一些新樓盤起來了，應(yīng)該能有更好的選擇。”半個(gè)月前，在北辰奧園17號(hào)樓的開盤現(xiàn)場(chǎng)，一位方姓的購(gòu)房者如是告訴記者。

　　賣方市場(chǎng)上，開發(fā)商的心態(tài)也在發(fā)生變化。

　　“927”新政出臺(tái)后，本網(wǎng)記者曾在第一時(shí)間采訪了部分熱銷盤的負(fù)責(zé)人，對(duì)于后續(xù)的定價(jià)，不少開發(fā)商表示年內(nèi)不會(huì)有大的變動(dòng)了，價(jià)格會(huì)相對(duì)的堅(jiān)挺。

　　浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)、本網(wǎng)首席評(píng)論員丁建剛說：“現(xiàn)在應(yīng)該算是房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)非常時(shí)期，在強(qiáng)大的政策和輿論壓力之下，無論是購(gòu)房者還是開發(fā)商都一定程度上失去了方向，因而短期內(nèi)購(gòu)銷雙方的熱情都不會(huì)太高，成交量下降是必然，至于價(jià)格會(huì)不會(huì)繼續(xù)走低，現(xiàn)在還不好說，但可以肯定的是，整體上漲的概率已經(jīng)很小了。”