增量房交易_增量房稅收_增量房購(gòu)置稅

1 增量房是什么

　　增量房俗稱一手房，指房地產(chǎn)開發(fā)商投資新建造的商品房。通俗易懂的說法就是能增加現(xiàn)有房屋數(shù)量的房產(chǎn)。

　　跟房產(chǎn)稅有關(guān)。增量房產(chǎn)的原值與評(píng)估值非常接近,有利于征收。從微觀經(jīng)濟(jì)角度來看,房地產(chǎn)供給是指生產(chǎn)者在某一特定時(shí)期內(nèi),在每一價(jià)格水平上愿意而且能夠租售的房地產(chǎn)商品量。在生產(chǎn)者的供給中既包括了新生產(chǎn) 的房地產(chǎn)商品(俗稱增量房) ，也包括過去生產(chǎn)的存貨(俗稱存量房)。

　　一級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)，又稱增量房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　與其相對(duì)應(yīng)的是存量房，即是指已被購(gòu)買或自建并取得所有權(quán)證書的房屋。

　　通常情況下房地產(chǎn)市場(chǎng)可分為一級(jí)市場(chǎng)，即土地使用權(quán)的有償出讓;二級(jí)市場(chǎng)即土地使用權(quán)出讓后的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)，又稱為“增量房地產(chǎn)”;三級(jí)市場(chǎng)即投入使用后的房地產(chǎn)交易，亦稱“存量房地產(chǎn)”。房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)理應(yīng)由政府壟斷，是發(fā)展房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)的基礎(chǔ)和前提，房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)交易的活躍，供給和需求的均衡，可促進(jìn)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮發(fā)展。

2 增量房交易

　　基本流程：審查→簽約→付款→按揭貸款→收房→產(chǎn)權(quán)→退房→裝修

　　一手房相關(guān)證件辦理流程：

　　受理：1.收驗(yàn)證件齊全; 2.初審證件真?zhèn)? 3.進(jìn)行錄入登記; 4.填寫收件受理單。

　　初審：1.核驗(yàn)證件; 2.現(xiàn)場(chǎng)勘察(必要時(shí)); 3.查檔審核; 4.提出初審意見。

　　復(fù)審：1.復(fù)核初審意見; 2.對(duì)疑難問題提出處理意見; 3.提出復(fù)審意見。

　　審批：1.全程審核; 2.疑難問題終結(jié)處理; 3.簽署審批意見。

　　說明：房屋權(quán)屬注銷登記、房屋租賃登記備案和商品房預(yù)售合同備案，不需采用三審審批制度，各地可根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際予以適當(dāng)簡(jiǎn)化。

3 增量房稅收

　　權(quán)威人士透露，出于試點(diǎn)順利落地的考慮，房產(chǎn)稅征收已確定“向增量開刀”的思路。該思路包含兩層含義：一是對(duì)增量住房進(jìn)行征稅，不會(huì)覆蓋存量;二是在劃定人均免征面積的基礎(chǔ)上，對(duì)超出部分征稅。雖然不同城市擬定的房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案不盡相同，但“增量征收”將是普遍原則。

　　如果向存量房開征房產(chǎn)稅，當(dāng)然會(huì)遭遇業(yè)主反對(duì);反過來，選擇從增量房入手，房產(chǎn)稅改革推進(jìn)的難度就會(huì)小很多，因?yàn)樵隽糠康臉I(yè)主在當(dāng)下還是不確定的，人們一般不會(huì)為了不確定的未來利益去反對(duì)。此即所謂“老人老辦法，新人新辦法”，我們很多涉及既得利益的改革，都是通過這樣的路徑來妥協(xié)的。問題是，稅收最需要重視的就是公平性。同樣的房子，憑什么早買的不用交稅，晚買的必須交稅?

　　人們之所以反對(duì)房產(chǎn)稅，是因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)相關(guān)稅種尚未整合的情況下，房產(chǎn)稅的開征有憑空加稅之嫌。我們現(xiàn)有與房產(chǎn)相關(guān)的稅費(fèi)，與國(guó)外相比并不算少，只不過我們更多是在交易環(huán)節(jié)，而國(guó)外更多是在持有環(huán)節(jié)。為何征稅，如何征稅，是否重復(fù)征稅，征稅目標(biāo)和目的分別是什么，評(píng)價(jià)成功與否的標(biāo)準(zhǔn)何在……這些問題達(dá)成共識(shí)之后，房產(chǎn)稅開征自然不會(huì)有那么多阻力。

　　現(xiàn)在的辦法，似乎是全部繞開了這些問題，給存量房的業(yè)主們一個(gè)“反對(duì)有效”的大禮包，同時(shí)也讓暫且“無權(quán)反對(duì)”的增量房未來業(yè)主們當(dāng)了冤大頭。試問，這真的是一個(gè)好辦法嗎?如果只以買房時(shí)間作為征稅與否的核心依據(jù)，將來的征稅工作必然難以有效開展，因?yàn)檫@是誰都看得見的不公平，身邊早買房的鄰居不用交稅就是他們拒絕交稅最好的理由。

　　真正意義上的房產(chǎn)稅，不是“為了增稅而征稅”，只能是對(duì)現(xiàn)有與房產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)的優(yōu)化整合。比如，開征房產(chǎn)稅之后，包含在房?jī)r(jià)中的土地出讓金分?jǐn)?，是否可以先征后返，或者直接抵扣房產(chǎn)稅?如果是這樣的話，那就完全不存在存量房與增量房的問題，無非是存量房前幾年的房產(chǎn)稅可用已經(jīng)繳納的土地出讓金直接抵扣而已。相反，如果房產(chǎn)稅就是憑空加稅，存量房的業(yè)主們固然會(huì)反對(duì)，增量房的未來業(yè)主們也必然會(huì)反對(duì)。

　　房產(chǎn)稅不應(yīng)該區(qū)分存量房與增量房，“房房平等”的本質(zhì)其實(shí)還是背后的人人平等。作為納稅人，最關(guān)心的還是稅收的公平性。房產(chǎn)稅“向增量開刀”，沒有體現(xiàn)稅收的公平性。

4 增量房轉(zhuǎn)移登記流程

　　辦理依據(jù)

　　1 、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》

　　2 、《商品房銷售管理辦法》，建設(shè)部令2001年88號(hào)，2001年6月1日

　　3 、《廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例》，廣東省人大常委會(huì)九屆四次會(huì)議通過，1998年10月1日起施行 4 、《廣東省城鎮(zhèn)房地產(chǎn)權(quán)登記條例》，廣東省人大常委會(huì)八屆九次會(huì)議通過，1994年9月1日起施行， 1999年11月27日修改

　　5 、《廣東省城鎮(zhèn)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》，廣東省人大常委會(huì)八屆六次會(huì)議通過，1994年3月1日起施行。

　　繳交資料

　　(一)一次性或分期付款轉(zhuǎn)移登記：

　　1.廣州市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)書

　　2.房地產(chǎn)權(quán)證書

　　3.單元明細(xì)表。

　　4. 房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的文件。

　　5.身份證明

　　6.房地產(chǎn)測(cè)繪附圖。

　　7.合并或分割協(xié)議書。

　　8.財(cái)稅部門征稅證明。

　　9.其它經(jīng)業(yè)務(wù)受理部門預(yù)審后確認(rèn)需要繳交的資料

　　10.報(bào)盤程序及送案清單。

　　(二)抵押購(gòu)房轉(zhuǎn)移登記

　　1.廣州市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)書。

　　2.廣州市房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利登記申請(qǐng)書。

　　3.房地產(chǎn)權(quán)證書。

　　4.抵押登記證明書或抵押權(quán)預(yù)告登記證明書。

　　5.單元明細(xì)表。

　　6. 房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的文件。

　　7.未辦理抵押備案的，提交主合同和抵押合同，以及金融機(jī)構(gòu)的身份證明。

　　8.身份證明：

　　9.房地產(chǎn)測(cè)繪附圖。

　　10.合并或分割協(xié)議書。

　　11.財(cái)稅部門征(免)稅證明(原件)。

　　12.其它經(jīng)業(yè)務(wù)受理部門預(yù)審后確認(rèn)需要繳交的資料。

　　(三)法院判決的轉(zhuǎn)移登記。

　　辦理期限

　　自收件窗口立案受理，領(lǐng)取《房地產(chǎn)交易登記受理回執(zhí)》之日起計(jì)算，30個(gè)工作日。

　　領(lǐng)證方式

　　1.權(quán)利人自行領(lǐng)證：權(quán)利人持本人身份證明(原件)及《房地產(chǎn)交易登記受理回執(zhí)》(原件)到領(lǐng)證窗口領(lǐng)證。

　　2.合法代理人領(lǐng)證：合法代理人持本人身份證明(原件)及《房地產(chǎn)交易登記受理回執(zhí)》(原件)到領(lǐng)證窗口領(lǐng)證。

　　3.如辦理業(yè)務(wù)申請(qǐng)時(shí)提交的是手寫委托書，領(lǐng)證時(shí)必須提供產(chǎn)權(quán)人的身份證明原件，代理人的身份證明原件。及《房地產(chǎn)交易登記受理回執(zhí)》(原件)到領(lǐng)證窗口領(lǐng)證。

　　4.領(lǐng)證時(shí)請(qǐng)仔細(xì)核對(duì)領(lǐng)取的產(chǎn)權(quán)證明文件。