交易費用包括什么_交易費用不包括什么_交易費用理論

1 交易費用是什么

　　交易成本(Transaction Costs)又稱交易費用，是由諾貝爾經(jīng)濟學獎得主科斯(Coase, R.H., 1937)所提出，交易成本理論的根本論點在于對企業(yè)的本質(zhì)加以解釋。由于經(jīng)濟體系中企業(yè)的專業(yè)分工與市場價格機能之運作，產(chǎn)生了專業(yè)分工的現(xiàn)象;但是使用市場的價格機能的成本相對偏高，而形成企業(yè)機制，它是人類追求經(jīng)濟效率所形成的組織體。由于交易成本泛指所有為促成交易發(fā)生而形成的成本，因此很難進行明確的界定與列舉，不同的交易往往就涉及不同種類的交易成本。

　　交易費用是指在完成一筆交易時，交易雙方在買賣前后所產(chǎn)生的各種與此交易相關(guān)的成本。

2 交易費用包括什么

　　總體而言，簡單的分類可將交易成本區(qū)分為以下幾項(Williamson, 1975)：

　　搜尋成本：商品信息與交易對象信息的搜集。

　　信息成本：取得交易對象信息與和交易對象進行信息交換所需的成本。

　　議價成本：針對契約、價格、品質(zhì)討價還價的成本。

　　決策成本：進行相關(guān)決策與簽訂契約所需的內(nèi)部成本。

　　監(jiān)督交易進行的成本：監(jiān)督交易對象是否依照契約內(nèi)容進行交易的成本，例如追蹤產(chǎn)品、監(jiān)督、驗貨等。 違約成本：違約時所需付出的事后成本。

　　1985年威廉森(Williamson)進一步將交易成本加以整理區(qū)分為事前與事后兩大類。

　　事前的交易成本：簽約、談判、保障契約等成本。

　　事后的交易成本：契約不能適應(yīng)所導致的成本;

　　討價還價的成本：指兩方調(diào)整適應(yīng)不良的談判成本;建構(gòu)及營運的成本;為解決雙方的糾紛與爭執(zhí)而必須設(shè)置的相關(guān)成本;

　　約束成本：為取信于對方所需之成本。

　　Dahlman(1979)則將交易活動的內(nèi)容加以類別化處理，認為交易成本包含：搜尋信息的成本、協(xié)商與決策成本、契約成本、監(jiān)督成本、執(zhí)行成本與轉(zhuǎn)換成本，簡言之，所謂交易成本就是指當交易行為發(fā)生時，所隨同產(chǎn)生的信息搜尋、條件談判與交易實施等的各項成本。

3 交易費用特征

　　交易商品或資產(chǎn)的專屬性(asset specificity)─交易所投資的資產(chǎn)本身不具市場流通性，或者契約一旦終止，投資于資產(chǎn)上的成本難以回收或轉(zhuǎn)換使用用途，稱之為資產(chǎn)的專屬性。

　　交易不確定性(uncertainty)指交易過程中各種風險的發(fā)生機率。由于人類有限理性的限制使得面對未來的情況時，人們無法完全事先預測。加上交易 過程買賣雙方常發(fā)生交易信息不對稱的情形下。交易雙方因此透過契約來保障自身的利益。因此，交易不確定性的升高會伴隨著監(jiān)督成本、議價成本的提升，使交易 成本增加。

　　交易的頻率(frequency of transaction)交易的頻率越高，相對的管理成本與議價成本也升高。交易頻率的升高使得企業(yè)會將該交易的經(jīng)濟活動的內(nèi)部化以節(jié)省企業(yè)的交易成本。

4 交易費用計算

　　一、賣方

　?、贍I業(yè)稅:

　　(1)如果房屋面積在144平米以下并且房屋的產(chǎn)權(quán)證已經(jīng)滿5年的則無營業(yè)稅,房屋面積在144平米以上的非普通住房并且產(chǎn)權(quán)證滿5年的則需要要交5.6%的差額營業(yè)稅,也就是說現(xiàn)在的房屋的評估價減去原來的房屋評估價的5.6%就是我們要交的營業(yè)稅。

　　(2)產(chǎn)權(quán)證不滿5年的房屋都需要交5.6%的營業(yè)稅。

　?、趥€稅:

　　(1)如果所出售的房產(chǎn)為家庭的唯一一套住房的則無個稅。

　　(2)以家庭為單位如果有兩套以上房產(chǎn)則按照評估價的1%交納個人所得稅,如果房產(chǎn)證的產(chǎn)權(quán)證不滿5年的房屋則都要交評估價1%的個人所得稅。

　?、劢灰资掷m(xù)費:

　　(1)優(yōu)產(chǎn)房一般代表的是面積1.5元/平米的房產(chǎn)。

　　(2)商產(chǎn)房是面積3元/平米的房產(chǎn),如果通過中介賣房的話那么中介費是成交價的1.25%-1.5%。

　　二、買方:

　?、偈滋追?

　　(1)房屋面積在如果在90平米以下的房屋,則房屋的契稅需要交房屋評估價的1%。

　　(2)如果房屋面積在90-144平米以下的則契稅需要交房屋評估價的1.5%。

　　(3)如果房屋面積在144平米以上并且是非普通住房,則契稅需要交房屋評估價的3%。

　　②二套房:

　　(1)二套房的契稅都需要交房屋評估價的3%。

　　(2)交易手續(xù)費:優(yōu)產(chǎn)房是房屋面積1.5元/平方的房產(chǎn)。商產(chǎn)房是面積3元/平米的房產(chǎn)。產(chǎn)權(quán)證為80元/本,配圖費則為20元/本,貼花一般來說是5元/張,如果要貸款的話他項權(quán)證大概是80元/本,土地證的費用為18元/本,如果通過中介買房則中介費是成交價的1.25%-1.5%。

　　(3)貸款費用:評估費是房屋評估價的0.6%。保險費和擔保費一般來說都是貸款金額中貸款年限的0.1%。