北京二手房交易稅費標(biāo)準(zhǔn)_北京二手房交易稅費計算器_北京二手房交易流程

1 2016北京二手房交易稅費

　　1、對個人購買家庭唯一住房(家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

　　2、納稅人申請享受稅收優(yōu)惠的，根據(jù)納稅人的申請或授權(quán)，由購房所在地的房地產(chǎn)主管部門出具納稅人家庭住房情況書面查詢結(jié)果，并將查詢結(jié)果和相關(guān)住房信息及時傳遞給稅務(wù)機關(guān)。暫不具備查詢條件而不能提供家庭住房查詢結(jié)果的，納稅人應(yīng)向稅務(wù)機關(guān)提交家庭住房實有套數(shù)書面誠信保證，誠信保證不實的，屬于虛假納稅申報，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定處理，并將不誠信記錄納入個人征信系統(tǒng)。

　　按照便民、高效原則，房地產(chǎn)主管部門應(yīng)按規(guī)定及時出具納稅人家庭住房情況書面查詢結(jié)果，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)對納稅人提出的稅收優(yōu)惠申請限時辦結(jié)。

　　3、具體操作辦法由各省、自治區(qū)、直轄市財政、稅務(wù)、房地產(chǎn)主管部門共同制定。

2 北京二手房交易稅費標(biāo)準(zhǔn)

　　1、交易印花稅

　　(1)納稅人：買賣雙方

　　(2)稅率：0.05%

　　(3)征收范圍：所有二手房交易

　　2、房產(chǎn)證印花稅

　　每證5元;屬于市局房屋并已取得土地證的，房產(chǎn)證、土地證各5元印花稅共計10元;屬于貸款客戶需支付他項權(quán)利證印花5元。

　　3、契稅

　　(1)納稅人：買方

　　(2)稅率：3%

　　(3)契稅優(yōu)惠政策：

　　A、土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，其成交價格沒有超出土地、房屋補償費、安置補助費的部分，免征契稅;(比如拆遷戶可免契稅)

　　B、城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房，免征契稅;

　　C、個人購買自用普通商品住房減半征收契稅;

　　D、居民上市出售已購公有住房前后一年內(nèi)新購各類商品房，按新購商品房與出售已購公房成交價的差額計征契稅;

　　E、房屋交換價格相等的，免征契稅;交換價格不相等的，由多交付方繳納款;

　　F、按《繼承法》規(guī)定的法定繼承人繼承房屋權(quán)屬，免征契稅

　　G、對于夫妻離婚，因財產(chǎn)分割涉及房屋所有權(quán)證變更登記，免征契稅 。

　　4、營業(yè)稅

　　(1)納稅人：賣方

　　(2)稅率：5%

　　5、個人所得稅

　　(1)納稅人：賣方

　　(2)稅率：成交價的1%或差額的20%

　　(3)優(yōu)惠政策：

　　A、對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅;

　　B、對出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)按市場價重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所繳納的個人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，再視其重新購房的金額與原住房銷售額的關(guān)系，全部或部分退還納稅保證金。

　　6、土地增值稅

　　(1)納稅人：賣方

　　(2)稅率：1%或減除法定扣除項目金額后，按四級超率累進稅率征收

　　(3)優(yōu)惠政策：

　　A、納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除金額20% 免征;

　　B、個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機關(guān)申報核準(zhǔn)，凡居住滿5年(含)以上，免征;滿3年(含)未滿5年，減半征收;未滿3年，按規(guī)定計征;

　　C、對個人擁有的普通住宅，在轉(zhuǎn)讓時免征土地增值稅;

　　D、對個人之間互換居住住房的，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)核準(zhǔn)，可以免征土地增值稅;

　　E、將房屋產(chǎn)權(quán)贈與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的，免征土地增值稅;

　　7、土地出讓金

　　(1)征收對象：再上市獲得土地使用權(quán)的已購公房。

　　(2)納稅人：

　　買方(無論是成本價，還是優(yōu)惠價或標(biāo)準(zhǔn)價，買方都需要按照1560×建筑面積×1%繳納土地出讓金);

　　賣方(所出售的房屋是當(dāng)初賣方以優(yōu)惠價或標(biāo)準(zhǔn)價購買的，由賣方另外向原單位按1560×建筑面積×6%支付土地出讓金)。

　　(3)征收辦法：成本價按1560×建筑面積×1%繳納;優(yōu)惠價或標(biāo)準(zhǔn)價按1560×建筑面積×6%繳納。

　　(4)征收范圍：已購公房(再上市的已購公房轉(zhuǎn)手后，性質(zhì)變?yōu)樯唐贩?。

　　8、綜合地價款

　　(1)征收對象：再上市交易經(jīng)濟適用房

　　(2)納稅人：賣方

　　(3)稅率：成交價的10%

　　(4)征收范圍：再上市交易的5年以上(以產(chǎn)權(quán)證或完稅證明準(zhǔn))、并以市場價出售的經(jīng)濟適用房。

3 北京二手房交易稅費計算器

　　1契稅計算公式

　　首套90平米以下：

　　契稅=合同價×1%

　　首套90平米至140平米：

　　契稅=合同價×1.5%

　　140平米以上或者兩套：

　　契稅=合同價×3%

　　2個人所得稅計算公式

　　個人住房滿5年且為唯一住房轉(zhuǎn)讓免征個稅。

　　個稅=(原購買價-現(xiàn)售價)×20%

　　3營業(yè)稅計算公式

　　滿2年的普通住宅免征。

　　滿2年的高檔住宅征收(大于144㎡)：

　　營業(yè)稅=(合同價-原購房價)×5.6%

　　不滿2年：

　　營業(yè)稅=合同價×5.6%

　　4城市維護建設(shè)稅計算公式

　　城市維護建設(shè)稅=營業(yè)稅×7%

　　5教育費附加稅計算公式

　　教育費附加稅=營業(yè)稅×3%

　　6 綜合地價款計算公式

　　滿5年出售的經(jīng)濟適用房：

　　綜合地價款=成交價×10%

　　7土地增值稅計算公式

　　對個人擁有的普通住宅，在轉(zhuǎn)讓時免征土地增值稅。

　　土地增值稅=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)。按照四級超率累進稅率進行征收：

　　土地增值稅

　　8 房地產(chǎn)交易手續(xù)費計算公式

　　二手房住宅：

　　房地產(chǎn)交易手續(xù)費= 6×建筑面積

　　二手房非住宅：

　　房地產(chǎn)交易手續(xù)費= 8×建筑面積

　　9 印花稅計算公式

　　對個人銷售或購買住房暫免征印花稅。

　　印花稅=房屋成交總額×0.05%

　　其實對一般交易者來講，只考慮上述前三項，即契稅、營業(yè)稅、個人所得稅的計算即可。

4 北京二手房交易流程

　　一、房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰

　　有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。

　　二、土地情況是否清晰

　　二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權(quán)利;還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。

　　三、交易房屋是否在租

　　有些二手房在轉(zhuǎn)讓時，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產(chǎn)。因為我國包括大部分國家均認(rèn)可"買賣不破租賃"，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。

　　四、房屋手續(xù)是否齊全

　　房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風(fēng)險。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進行交易。

　　五、福利房屋是否合法

　　房改房、安居工程、經(jīng)濟適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。

　　六、物管費用是否拖欠

　　有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時，其物業(yè)管理費，電費以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費用長期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔(dān)。

　　七、市政規(guī)劃是否影響

　　有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。

　　八、單位房屋是否侵權(quán)

　　一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標(biāo)準(zhǔn)價的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時應(yīng)繳納土地使用費。再者，對于標(biāo)準(zhǔn)價的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時，單位享有優(yōu)先購買權(quán)。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。

　　九、中介公司是否違規(guī)

　　有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時，為買受人提供零首付的服務(wù)，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責(zé)任有可能自己都要承擔(dān)。

　　十、合同約定是否明確

　　二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細(xì)節(jié)問題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應(yīng)全面考慮。