買房協(xié)議書_買房簽合同注意事項(xiàng)

1 買房協(xié)議書是什么

　　房屋買賣合同有效成立和產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記是房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的生效要件。登記是房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的必要條件，而非房屋買賣合同的生效要件。房屋買賣合同只要具備書面形式、行為主體適格、意思表示真實(shí)、不違反社會(huì)公共利益等合同的一般生效條件，即為有效成立，雙方當(dāng)事人必須信守。

買房協(xié)議樣本如下：

　　(某某房產(chǎn)公司)房屋(內(nèi)部)認(rèn)購(gòu)協(xié)議

　　編號(hào)

　　出售方(以下簡(jiǎn)稱甲方)：(某某房產(chǎn)公司)

　　注冊(cè)地址;

　　電話 傳真

　　認(rèn)購(gòu)方(以下簡(jiǎn)稱乙方)：

　　聯(lián)系地址: 傳真 :

　　身份證: 電話 :

　　經(jīng)甲乙雙方友好協(xié)商，本著平等自愿、誠(chéng)實(shí)守信的原則，簽訂本預(yù)約合同便于雙方共同信守。

　　一、乙方所認(rèn)購(gòu)房屋的基本情況

　　乙方自愿認(rèn)購(gòu)甲方開(kāi)發(fā)的位于(商品房具體位置) 號(hào)樓 單元 房，標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積大約為 平方米;閣樓面積約為 平方米;儲(chǔ)藏室(大、小)為 號(hào)，建筑面積約為 平方米 。

　　二、計(jì)價(jià)方式與價(jià)款

　　1、乙方所認(rèn)購(gòu)房屋標(biāo)準(zhǔn)層的單價(jià)為 元/平方米，總房?jī)r(jià)約為 　元。

　　2、乙方所認(rèn)購(gòu)的閣樓價(jià)格為 元/平方米，閣樓總價(jià)款約為 　元。

　　3、乙方所認(rèn)購(gòu)的儲(chǔ)藏室(大、小)單價(jià) 元/平方米，儲(chǔ)藏室總價(jià)款約為 　 元.

　　4、房款約總合計(jì)為 　 元，(大寫 佰 拾 萬(wàn) 仟 佰 拾 元整)

　　5、公共維修基金按總房款2%收取，房屋交付使用時(shí)由該小區(qū)物業(yè)管理公司統(tǒng)一收取。

　　6、凡屬乙方使用房屋的設(shè)備、配套設(shè)施發(fā)生的費(fèi)用(包括但不僅限于有線電視開(kāi)通費(fèi)、寬帶網(wǎng)使用開(kāi)通費(fèi)、電話開(kāi)通費(fèi)等)由乙方自付，應(yīng)于主體封頂后一個(gè)月內(nèi)交小區(qū)物業(yè)管理公司。因乙方拒絕或拖延付費(fèi)造成不能(按期)使用，由乙方自行承擔(dān)責(zé)任。

　　三、 付款方式：

　　買方愿意采取下列第 種方式付款：

　　(一)一次性付款;

　　(二)分期付款;

　　(三)向銀行借款方式付款。

　　簽訂本認(rèn)購(gòu)書時(shí)，買方應(yīng)向賣方支付定金人民幣 佰 拾 萬(wàn) 仟 佰(小寫 元)，如乙方原因造成的違約責(zé)任此定金不予退還。

　　簽訂正式的房地產(chǎn)商品房買賣合同后，買方已付的定金自動(dòng)轉(zhuǎn)為購(gòu)房款的一部分。

　　面積差異處理

　　如本協(xié)議約定面積與產(chǎn)權(quán)面積發(fā)生差異，最終面積以房管部門實(shí)測(cè)為準(zhǔn)，房款據(jù)實(shí)結(jié)算多退少補(bǔ)。該商品房分?jǐn)偯娣e按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定計(jì)算。

　　四、 逾期付款違約責(zé)任

　　1、如乙方不能在協(xié)議規(guī)定時(shí)間內(nèi)付款，甲方有權(quán)解除協(xié)議，并對(duì)該商品房另行處置，同時(shí)甲方有權(quán)向乙方按逾期付款總額同期銀行存款利率收取違約金。

　　2、甲方取得《商品房預(yù)售許可證》時(shí)，須以書面或電話形式通知乙方，乙方應(yīng)自接到通知之日起七日，內(nèi)帶齊相關(guān)證件到甲方指定地點(diǎn)簽訂正式《商品房買賣合同》，本協(xié)議廢止。

　　如乙方不能在約定時(shí)間內(nèi)簽訂正式《商品房買賣合同》、按時(shí)付款及辦理貸款手續(xù)，甲方有權(quán)對(duì)乙方預(yù)定的商品房另行處理，并有權(quán)沒(méi)收乙方全部定金。如乙方享受優(yōu)惠后，不能按協(xié)議方式全額付款，將不再享受優(yōu)惠。

　　五、 交付期限：

　　甲方于 年 月 日前依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交付乙方使用(遭遇不可抗力的原因除外)。如甲方不能按時(shí)交付，逾期六十日，甲方按同期銀行存款利率和延期天數(shù)向乙方支付已付款利息，甲方不另行承擔(dān)任何責(zé)任。

　　六、乙方須保證其地址、聯(lián)系電話、傳真號(hào)碼等聯(lián)系方式的真實(shí)性，以便于甲方及時(shí)聯(lián)絡(luò)，否則，由乙方承擔(dān)不能及時(shí)通知所造成的一切后果。

　　七、未盡事宜，雙方根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定協(xié)商解決。

　　八、本協(xié)議一式三份，甲乙雙方各執(zhí)一份，備案一份。

　　九、本協(xié)議自甲、乙雙方簽訂之日起生效。

　　出售方(簽章)： 認(rèn)購(gòu)方(簽章)：

　　法定代表人：法定代表人：

　　委托代理人(簽章)： 委托代理人(簽章)：

　　年 月 日 年 月 日

　　簽于 簽于

　　(某某房產(chǎn)公司)

　　年　 　月　 　日

2 買房簽合同注意事項(xiàng)

　　1、買房前，注意房產(chǎn)證的辦理。合同中應(yīng)約定房屋交付后，如何辦理房產(chǎn)證過(guò)戶手續(xù)。建議消費(fèi)者盡快辦理房產(chǎn)證，因?yàn)榉慨a(chǎn)證是房屋所有權(quán)的證明。24

　　2、買房前，注意價(jià)款及支付條款。合同中應(yīng)明確規(guī)定每平方米價(jià)格，如果包括其他費(fèi)用(如水暖、煤氣的初裝費(fèi)等)應(yīng)一并列明，該房款是一次付清還是分期付款?是現(xiàn)金支付還是票據(jù)支付?若消費(fèi)者購(gòu)買的是期房，最好爭(zhēng)取分期付款方式，簽合同是先付總價(jià)款的40%，待工程完工過(guò)半時(shí)再付30%，等工程竣工交付時(shí)付清最后的30%，這樣可以給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商設(shè)定對(duì)等的義務(wù)，減少消費(fèi)者的購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)。

　　3、買房前，注意房屋所占土地的使用權(quán)。如果賣方未合法取得該土地的使用權(quán)，應(yīng)責(zé)成賣方首先向國(guó)家繳納土地使用金。3

　　4、買房前，注意違約條款。應(yīng)列明一方違約時(shí)支付違約金的合理數(shù)額或違約金計(jì)算辦法。如房屋開(kāi)發(fā)上在格式合同中私自定下諸如“若開(kāi)發(fā)商不能按時(shí)交付房屋，按該房屋合同價(jià)款 0.001%支付違約金”的不合理?xiàng)l款時(shí)，消費(fèi)者應(yīng)對(duì)此堅(jiān)決抵制，因?yàn)檫@是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不想履約的一個(gè)征兆。若合同中未約定違約金條款時(shí)，依法律規(guī)定由違約方支付對(duì)方合同總價(jià)的1%至5%的違約金。

3 買房簽合同時(shí)常見(jiàn)問(wèn)題

　　1、日期上需要注意。處理結(jié)果的約定不明確很多合同中?？梢钥吹竭@樣的條款，“應(yīng)于××日前如何如何”，但是并沒(méi)有約定如果沒(méi)有在“××日前如何如何”后該怎樣處理。這樣，即使最后認(rèn)定是開(kāi)發(fā)商的過(guò)錯(cuò)，您也很難制裁他，最多是調(diào)解了事。

　　2、避免以偏概全。以偏蓋全這里所說(shuō)的以偏蓋全是個(gè)泛指的概念。有時(shí)會(huì)出現(xiàn)這樣那樣令人哭笑不得的問(wèn)題，例如，開(kāi)發(fā)商承諾臥室的玻璃是中空的，到了交房時(shí)卻發(fā)現(xiàn)臥室窗戶只有下面的部分是中空，而上面卻是普通玻璃等等。

　　3、補(bǔ)充協(xié)議事項(xiàng)的注意。拒簽購(gòu)房者提出的補(bǔ)充協(xié)議前面說(shuō)了，開(kāi)發(fā)商在簽約時(shí)會(huì)主動(dòng)出具一份對(duì)自己有利的補(bǔ)充協(xié)議，購(gòu)房者同樣也可以出具一份對(duì)自己有利的補(bǔ)充協(xié)議，最好將開(kāi)發(fā)商在其廣告宣傳中的條款和樓書里關(guān)于裝修、物業(yè)管理中的承諾都簽進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議中，不要怕麻煩。

　　4、金額前面的符號(hào)細(xì)節(jié)填寫。勿留空白提防作弊如同在填寫銀行存取款時(shí)需要在金額前加寫$以防有人篡改存取款現(xiàn)金一 樣，合同中留下空白，往往會(huì)給開(kāi)發(fā)商作弊留下可乘之機(jī)。

　　5、發(fā)票的注意事項(xiàng)。在我國(guó)商品房交易的慣例中，一般是由開(kāi)發(fā)商手持所有合同文本，這樣，開(kāi)發(fā)商當(dāng)然可以隨心所欲地添加對(duì)自己有利的條款了。一旦這種合同被拿到法庭上作證，購(gòu)房者即使不承認(rèn)，也是口說(shuō)無(wú)憑，難以舉證伸冤。

4 買房合同有哪些補(bǔ)充協(xié)議

　　補(bǔ)充協(xié)議是買賣雙方根據(jù)意向自治原則，對(duì)正式 契約中不適合當(dāng)事人實(shí)際的條款進(jìn)行變更、修改、補(bǔ)充、完善而訂立的協(xié)議。按照合同法的有關(guān)規(guī)定，是否簽訂及如何簽訂補(bǔ)充契約完全由當(dāng)事人自主決定，任何一方不得將自己的意志強(qiáng)加給對(duì)方當(dāng)事人。即通常所說(shuō)的契約自由原則，也是購(gòu)房人的基本權(quán)利。

　　1、損失問(wèn)題的考慮。目前法律賦予的這項(xiàng)基本權(quán)利卻沒(méi)有被購(gòu)房人充分利用。有些購(gòu)房人要么對(duì)開(kāi)發(fā)商提出的補(bǔ)充契約可能產(chǎn)生的法 律后果不甚清楚，要么過(guò)于相信開(kāi)發(fā)商的口頭承諾，要么認(rèn) 為開(kāi)發(fā)商擬定的補(bǔ)充契約不能修改。尤其是那些匆忙交付定 金后，認(rèn)購(gòu)書中又標(biāo)明“如不簽約，定金扣除”的購(gòu)房人， 更因擔(dān)心定金損失而被迫接受開(kāi)發(fā)商擬訂的補(bǔ)充契約。

　　2、違約問(wèn)題的考慮。開(kāi)發(fā)商通過(guò)補(bǔ)充契約將正式契約中房地產(chǎn)管理部門用來(lái)確保購(gòu)房人利益的條款加以修改或刪除，使其應(yīng)當(dāng)承 擔(dān)的法律責(zé)任得以豁免或減輕。則購(gòu)房人的意思卻絲毫沒(méi)有 在補(bǔ)充契約中體現(xiàn)出來(lái)。一旦發(fā)生糾紛，補(bǔ)充契約對(duì)購(gòu)房人 的權(quán)利缺乏保障，購(gòu)房人又無(wú)法住所開(kāi)發(fā)商的口頭承諾追究 其違約責(zé)任。

　　3、賣方合約的注意事項(xiàng)。根據(jù)新合同法的有關(guān)規(guī)定，正式契約與補(bǔ)充契約內(nèi)容不一致的，以補(bǔ)充契約為準(zhǔn)。據(jù)此，以上兩例補(bǔ)充條款產(chǎn)生的 法律后果，一是賣方交付房屋時(shí)提交不出正式契約規(guī)定的法 律文本應(yīng)屬違約行為，但通過(guò)補(bǔ)充契約的修改，購(gòu)房人無(wú)法按正式契約規(guī)定的內(nèi)容追究賣方的逾期違約責(zé)任;二是賣方 逾期交付物業(yè)所應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任可能因補(bǔ)充契約規(guī)定的免 責(zé)事由的存在而被免除或被降到最低。相應(yīng)地，購(gòu)房人的風(fēng) 險(xiǎn)卻因此大大地增加了。

　　4、風(fēng)險(xiǎn)回避。為了降低購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)，希望購(gòu)房者在簽訂補(bǔ)充契約時(shí)一定要拒絕以上類似條款，同時(shí)，盡可能地將自己的真實(shí)意思及 賣方的承諾體現(xiàn)在補(bǔ)充契約中。有時(shí)開(kāi)發(fā)商在廣告或銷售過(guò) 程中會(huì)給出許多誘惑的承諾，如房屋使用率、公共配套設(shè)施 的設(shè)置及建成時(shí)間、附帶贈(zèng)送、產(chǎn)權(quán)證發(fā)放時(shí)間等，以上承 諾如果不寫入合同，一亙開(kāi)發(fā)商沒(méi)有兌現(xiàn)承諾，購(gòu)房者將無(wú) 法追究其違約責(zé)任。