回遷房和商品房的區(qū)別_回遷房買賣注意事項(xiàng)_回遷房有房產(chǎn)證嗎

1 回遷房有房產(chǎn)證嗎

　　回遷房，在二手市場(chǎng)上市的回遷房約占整個(gè)二手市場(chǎng)的10%。而這些回遷房總體分兩種情況：一種是業(yè)主已經(jīng)持有房產(chǎn)證;另一種是業(yè)主只持有回遷協(xié)議。

　　作為第一種情況，即業(yè)主已經(jīng)取得該商品小區(qū)的《房產(chǎn)證》。這些回遷房是完全可以做二手買賣或租賃交易的，因?yàn)樵诙纸灰椎倪^程中，《房產(chǎn)證》是房管局認(rèn)可，并受其監(jiān)督的。因此有《房產(chǎn)證》的回遷房都是可以正常在交易所過戶轉(zhuǎn)名，這對(duì)購買者來說是十分有保障的，不必有其他的擔(dān)心。

　　然而另一種情況，即業(yè)主手中只有發(fā)展商的回遷協(xié)議的，這就需要購房者多一個(gè)心眼才行。這些房子的業(yè)主手中只有發(fā)展商的回遷協(xié)議的，在做二手交易時(shí)是不能在房地產(chǎn)交易所做公證過戶和改名的。因?yàn)樵摶剡w協(xié)議只是業(yè)主與發(fā)展商之間的私人商業(yè)協(xié)議，此協(xié)議并沒有得到房管局的認(rèn)可。因此雙方進(jìn)行交易時(shí)，只能是在公證處做公證交易，待《房產(chǎn)證》出來后才能做真正的過戶交易。

2 回遷房買賣注意事項(xiàng)

　　許多回遷房的業(yè)主都要求必須收取一定金額的訂金，甚至先收80%~90%的樓款，作為客人購買該套房子的保證，余數(shù)則在真正過戶交易后再付清，而由于業(yè)主也不能保證什么時(shí)候一定能夠真正過戶，這對(duì)購買者來說具有一定的交易風(fēng)險(xiǎn)。

　　部分的回遷房存在尚未有《房產(chǎn)證》的問題，或者當(dāng)取得真正的《房產(chǎn)證》時(shí)，可能在面積上與當(dāng)初的協(xié)議面積有差異而導(dǎo)致要補(bǔ)錢，這種種的因素，都導(dǎo)致在同一樓盤中的回遷房要比商品房便宜。因此，當(dāng)你需要購買回遷房的時(shí)候，一定要注意該套房屋的產(chǎn)權(quán)問題以及相關(guān)細(xì)節(jié)，并盡量去一些有信譽(yù)的大型中介公司咨詢，盡可能避免不必要的損失。

3 回遷房買賣糾紛如何解決

　　遇到二手房買賣糾紛當(dāng)事人各方如果不能協(xié)商解決首先了解相關(guān)起訴的法律知識(shí)，一是通過一定的信息渠道，最好是向?qū)I(yè)律師咨詢，明確所遇到的問題通過訴訟能否解決，如果能通過訴訟解決，需要準(zhǔn)備哪些相關(guān)的證據(jù)材料，自己或委托律師起訴或申請(qǐng)仲裁，在訴訟前應(yīng)基本收集齊全證據(jù)材料，寫好起訴書，準(zhǔn)備證據(jù)清單及身份證復(fù)印件。向法院提起訴訟的，必須符合下列條件：

　　1 、原告是與本案有直接利害關(guān)系的公民，法人和其他組織;

　　2 、有明確的被告;

　　3、有具體的訴訟請(qǐng)求和事實(shí)、理由;

　　4、 屬于人民法院受理訴訟的范圍和法院管轄。

　　向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁需事先約定解決爭議的仲裁機(jī)構(gòu)或發(fā)生糾紛后雙方同意將爭議提交仲裁機(jī)構(gòu)的協(xié)議。

4 回遷房簡介

　　回遷房就是發(fā)展商征收土地時(shí)，賠給回遷戶的房子;商品房就是由發(fā)展商自己出售的房子。每一個(gè)樓盤基本都有回遷房，一般回遷房的售價(jià)都普遍低于商品房的售價(jià)。回遷房與商品房一樣，都有房產(chǎn)證，有房產(chǎn)證的回遷房是可以上市交易的。沒房產(chǎn)證的，回遷戶手持的是購房合同，無法上市交易。

　　在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下提出的住房標(biāo)準(zhǔn)，兩居為56平方米，三居為80平方米等，但是隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這些規(guī)定早已不適應(yīng)市場(chǎng)的發(fā)展，所以這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)已不再執(zhí)行。對(duì)于危改回遷房屋，按照原住房面積標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行安置。如果回遷房的建筑面積與原建筑面積相同的，按照當(dāng)年房改成本價(jià)，扣除工齡、調(diào)節(jié)因素、教師優(yōu)惠等因素計(jì)算。

　　回遷房的建筑面積超過原建筑面積，但未超過人均15平方米的，超出部分按照房改成本價(jià)計(jì)算，不再扣除工齡等因素。回遷房的建筑面積超出人均15平方米的，超出部分按照當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格購買。對(duì)于人均面積不足5平方米的住房困難戶，按照人均建筑面積5平方米標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行安置。

5 回遷房和商品房的區(qū)別

　　回遷房的概念源于拆遷，這是中國特殊的拆遷政策的產(chǎn)物。拆遷安置過程中，采取貨幣補(bǔ)償?shù)姆绞剑疬w戶用補(bǔ)償款購買商品房與普通人購買商品房沒有任何區(qū)別，都是花錢買房，購房者的身份是相同的。采取的是回遷的方式補(bǔ)償，拆遷房不是商品房，不能當(dāng)作商品房出售，二者之間存在一些區(qū)別：

　　1、在房價(jià)款方面，商品房與拆遷房有區(qū)別，商品房可立即上市，且在銀行做抵押進(jìn)行貸款。而回遷房享受國家政策的優(yōu)惠，不含土地轉(zhuǎn)讓金，價(jià)格相對(duì)低廉且有小產(chǎn)權(quán)之說，故不享有商品房的上述權(quán)能。拆遷人以回遷房補(bǔ)償被拆遷人的，補(bǔ)償房屋由市政府有關(guān)主管部門參照經(jīng)濟(jì)適用住房政策核定價(jià)格，并按照經(jīng)濟(jì)適用住房政策管理。

　　2、商品房和回遷房買賣雙方的關(guān)系不同，商品房的購買基礎(chǔ)是開發(fā)商和購房者簽訂的《商品房買賣合同》，房屋的價(jià)款在合同中進(jìn)行約定。而拆遷安置房屋的購買基礎(chǔ)是拆遷單位和被拆遷人簽訂的拆遷補(bǔ)償協(xié)議，在協(xié)議中進(jìn)行約定。