房?jī)r(jià)開始下跌一半的*消息 十大預(yù)言買房在2019 2018年是留錢還是買房

*近21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道以聊城為例，追蹤了三四線樓市的*趨勢(shì)。

這里的房?jī)r(jià)在過去兩年多的時(shí)間里，從5000塊錢爬升到了1.3萬，但*近的二手房均價(jià)跌至1.1萬，而新開盤的項(xiàng)目低的已經(jīng)下探至8000元。

其實(shí)，關(guān)于三四線樓市，我們一直在提出警告，小城市的房地產(chǎn)有先天缺陷。今天這篇文章不會(huì)就這方面做展開，而是來分享一點(diǎn)*的跡象。

我們都知道，房地產(chǎn)市場(chǎng)分為一二三級(jí)市場(chǎng)，一級(jí)市場(chǎng)是土地市場(chǎng)，二級(jí)市場(chǎng)是新房市場(chǎng)，三級(jí)市場(chǎng)是存量房市場(chǎng)。大多數(shù)人關(guān)注的都是二三級(jí)市場(chǎng)，也就是房?jī)r(jià)的漲跌，而對(duì)一級(jí)市場(chǎng)的感知是比較弱的，畢竟這個(gè)市場(chǎng)的參與者（地方城市和開發(fā)商）跟普通消費(fèi)者沒啥關(guān)系。

但是，我們要想關(guān)注房?jī)r(jià)的走向，一級(jí)市場(chǎng)，土地的漲跌是必須要關(guān)注的。

克而瑞監(jiān)測(cè)的336個(gè)城市，1-11月份土地市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯分化?？偨Y(jié)起來就是一句話：一線城市地價(jià)開始回漲，但二三四線城市的地價(jià)仍然保持全面跌勢(shì)，而三四線城市的地價(jià)更是*轉(zhuǎn)跌，跌幅為2%。

上面說的是單價(jià)頹勢(shì)，不過從總價(jià)來看，今年1-11月份各地土地成交仍然很高。記錄雖然沒有破，但土地收入在地方城市的收入占比卻明顯增長(zhǎng)。今年1-10月份，土地收入占地方城市政府性基金收入的比例達(dá)到了87.2%，增速非常驚人。

這里有一些現(xiàn)象值得關(guān)注，一線城市在經(jīng)歷了上半年的土地流拍后，開始調(diào)整策略，下半年，特別是年底這波集中出讓，流拍率明顯降低。北京在11月份集中出讓了 13宗土地，斬獲316億，而同期廣州共出讓24宗土地，底價(jià)430多億。而更多的二三四線城市土地開始流拍，比如今年的杭州，濟(jì)南等城市出現(xiàn)大面積流拍現(xiàn)象。

從數(shù)據(jù)來看，1-11月份一線城市土地價(jià)格同比下跌了1%；而二線城市土地價(jià)格同比下跌了14%，去年同期可是上漲20%，振幅超過34%，這個(gè)比例相當(dāng)驚人了。

更麻煩的其實(shí)還是三四線城市，這些城市由于貨幣化安置的介入，房地產(chǎn)一直處于亢奮狀態(tài)，商品房銷售已經(jīng)連續(xù)領(lǐng)漲全國(guó)多時(shí)，不過土地市場(chǎng)已經(jīng)開始疲軟，三四線樓市的好日子基本到頭了。

很多人不知道的是，三四線的土地成交總額雖然在擴(kuò)大，但這卻是以更低的單價(jià)和更多的成交面積來實(shí)現(xiàn)的。以價(jià)換量，非常時(shí)刻，不會(huì)這么干。

數(shù)據(jù)顯示，三四線城市土地價(jià)格在2017年6月份觸及歷史高點(diǎn)（同比漲幅超過70%），此后一直橫盤整理至2018年6月，而*近5個(gè)月地價(jià)持續(xù)走低（同比漲幅僅2%，環(huán)比已經(jīng)連續(xù)5個(gè)月下跌）。

明眼人都看的出來，這就是一個(gè)惡性循環(huán)，由于需求的萎縮預(yù)期與地方城市收入持續(xù)增長(zhǎng)之間的矛盾，只能采取一種類似“竭澤而漁”的*來賣地，趕在房地產(chǎn)徹底涼下去之前盡量多賣地。但現(xiàn)實(shí)是，三四線城市的土地市場(chǎng)已經(jīng)疲軟，開發(fā)商已經(jīng)不大會(huì)照單全收了，對(duì)他們來說，樓市橫盤器，只有一線城市和部分強(qiáng)二線城市*安全。

雖然土地市場(chǎng)的成交不會(huì)立刻傳導(dǎo)至二三級(jí)市場(chǎng)，但面粉決定面包的價(jià)格，地價(jià)的調(diào)整具有先導(dǎo)性，它的調(diào)整必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)的調(diào)整，只不過存在一定的滯后性，按照業(yè)內(nèi)通常估算*，現(xiàn)在成交的地價(jià)會(huì)對(duì)未來一年至一年半的房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響。

前段時(shí)間，馬光遠(yuǎn)在和訊舉辦的一個(gè)論壇上表示，明年將是三四線樓市的關(guān)鍵分水嶺，一定程度上，“現(xiàn)在三四線的房地產(chǎn)連泡沫都算不上，因?yàn)榕菽€有流動(dòng)性”。（來源：搜狐網(wǎng)）

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