商住樓與住宅樓有區(qū)別_商住樓使用年限_購(gòu)買(mǎi)商住樓的注意事項(xiàng)

商住樓是指該樓的使用性質(zhì)為商、住兩用，商住樓一般底層(或數(shù)層)為商場(chǎng)、商店、商務(wù)，其余為住宅的綜合性大樓。商住樓不分建設(shè)主體，不僅開(kāi)發(fā)商可以建，非開(kāi)發(fā)企業(yè)、個(gè)人也可以建，沒(méi)有規(guī)定必須出售。本篇百科將為你介紹商住樓使用年限、購(gòu)買(mǎi)商住樓的注意事項(xiàng)、商住樓與住宅樓有區(qū)別等信息。

1商住樓與住宅樓有區(qū)別

　　一、是生活費(fèi)用,水費(fèi)電費(fèi)等是否按民用水電標(biāo)準(zhǔn)收取不確定。

　　二、買(mǎi)房費(fèi)用，住宅契稅是房屋總價(jià)的1.5%,而商住樓是3%。還有，如果是按揭貸款的，利息不同，商住樓要高1%左右的利息，每個(gè)月要多交利息費(fèi)用。

　　三、交易費(fèi)用，如果你住了5年，條件好了，想賣(mài)了換個(gè)大的，商業(yè)用地(商住樓)全額按最高標(biāo)準(zhǔn)征稅，而住宅有很多稅費(fèi)優(yōu)惠，而且差很多，最多差5.6%營(yíng)業(yè)稅+1.5契稅=7.1%的稅費(fèi)，50萬(wàn)的房子差3.8萬(wàn)的稅。

　　四、產(chǎn)權(quán)年限，商住樓(商業(yè)用地)年限50年，住宅70年。

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2商住樓使用年限

　　根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》(一九九0年五月十九日中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第五十五號(hào)發(fā)布 自發(fā)布之日起施行)。

　　第十二條 土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：

　　(一)居住用地七十年;

　　(二)工業(yè)用地五十年;

　　(三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年;

　　(四)商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年;(五)綜合或者其他用地五十年。

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　　在什么情況下 購(gòu)房者可以退掉已購(gòu)房屋呢?

3購(gòu)買(mǎi)商住樓的注意事項(xiàng)

　　商住不分走向何方

　　一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，商住這個(gè)問(wèn)題沒(méi)有很明確的概念，工作當(dāng)中很難操作，在住宅區(qū)規(guī)劃時(shí)，由于這個(gè)問(wèn)題很難界定，所以部分開(kāi)發(fā)商就在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，千方百計(jì)想辦法，利用政策的夾縫來(lái)找到自己所需要的方面。對(duì)于住宅區(qū)而言，應(yīng)該有配套，比如小學(xué)、幼兒園、會(huì)所等，但商住就沒(méi)這些問(wèn)題了，可以不配，也可能少配一點(diǎn)，而且既可以住，也可以辦公。

　　市場(chǎng)上商住不明的問(wèn)題引發(fā)的矛盾越來(lái)越多，所以有明確的界定是大勢(shì)所趨。另外，購(gòu)房者的居住水平要求都在提高，辦公商務(wù)的水平也在提高，在住宅里面租幾套房子辦公，以前對(duì)于一些小型創(chuàng)業(yè)公司或許存在市場(chǎng)空間，但畢竟是少數(shù)和階段性的。

　　商住應(yīng)該有規(guī)范

　　對(duì)于商住的概念，一些專(zhuān)家認(rèn)為，現(xiàn)在一切都是市場(chǎng)導(dǎo)向，既然你房子好賣(mài)就表明有需求，也就需要這樣的東西，那么有了需要那就是允許存在。持不同意見(jiàn)者則認(rèn)為，雖然商住樓以前甚至到現(xiàn)在市場(chǎng)都非?；?，但住宅本身的屬性跟辦公的屬性不是一類(lèi)的，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)也是不一樣的，比如防盜、防火、智能化等問(wèn)題，因此給商住樓重新編制規(guī)范是市場(chǎng)的要求，也是對(duì)購(gòu)樓者負(fù)責(zé)任之舉。但是定規(guī)范是一整套的程序，有一定的難度，而且也有一個(gè)階段。

　　物業(yè)管理尷尬面對(duì)商住樓

　　商住樓的物業(yè)管理現(xiàn)實(shí)中也存在一些問(wèn)題。法律上沒(méi)有明文的禁止說(shuō)不能在樓里辦公司，但是有這種話，過(guò)去有一些房屋的管理規(guī)定是不能擅自改變房屋的性質(zhì)。從行業(yè)管理的角度去看，應(yīng)該是禁止型的，怎么禁或通過(guò)什么方式禁還存在爭(zhēng)議，因?yàn)檎拿恳豁?xiàng)政策出臺(tái)，不是拍腦袋出來(lái)的。但商住樓里擾民的問(wèn)題需要靠;二是房子結(jié)構(gòu)安全問(wèn)題，如把承重墻拆了，弄了兩個(gè)弧形的還挺漂亮，但是不安全;第三是有關(guān)成本的分擔(dān)問(wèn)題，一個(gè)公司十幾個(gè)人，一家子頂多四口人，可能物業(yè)管理費(fèi)交的是一樣的，不合理嗎?其實(shí)，我覺(jué)得這些都是一些表象，為什么有些業(yè)主反對(duì)商住，實(shí)際上就是互相影響了，怎么能解決互相影響呢?一是要加強(qiáng)小區(qū)的物業(yè)管理，比如對(duì)進(jìn)出小區(qū)的人員嚴(yán)格控制，私人住宅嚴(yán)禁外人隨便出入，如果物業(yè)公司管理到這個(gè)層次，就是開(kāi)了公司，也很不方便;另外，對(duì)于結(jié)構(gòu)安全問(wèn)題，拆改程度的問(wèn)題這是物業(yè)公司日常分內(nèi)的事情。他管不好，出現(xiàn)這種問(wèn)題，業(yè)主完全可以找物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任。另一個(gè)解決渠道是業(yè)主公約，業(yè)主與業(yè)主之間的行為準(zhǔn)則是用一種公共契約的模式來(lái)管理，誰(shuí)違反公約，大家就有權(quán)起訴他。

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