強(qiáng)排方案是什么意思

所謂的強(qiáng)排方案，就是根據(jù)地塊的規(guī)劃指標(biāo)排布建筑的基本方案，按照建筑強(qiáng)制性規(guī)范盡可能布置建筑輪廓。

主要初步確定幾個(gè)事，

靠前、將來(lái)的產(chǎn)品賣給誰(shuí)。剛需房、改善房、還是養(yǎng)老。

第二、產(chǎn)品的配比。

第三、交通出入口、車庫(kù)排布、指標(biāo)測(cè)算等。

最重要是要在滿足規(guī)劃指標(biāo)的前提下，盡可能多地排布下最多的面積，實(shí)現(xiàn)價(jià)值的最大。

強(qiáng)排方案包括以下內(nèi)容：最重要的當(dāng)然是，用地性質(zhì)、地塊控制線在什么樣的地上做什么，以及哪些地方可以擺房子。明確城市規(guī)劃七線，知道退讓距離，哪些基底是能用。

地塊必須滿足的規(guī)范，三個(gè)核心指標(biāo)是：容積率、密度、限高。（關(guān)于容積率,我們之前有一個(gè)圖文大家可以了解一下，）大體容積率有對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品。

做整體地塊不同區(qū)域的價(jià)值判斷確定你的高品質(zhì)地段，和較低品質(zhì)的地段。這個(gè)關(guān)系到開(kāi)發(fā)的首開(kāi)區(qū)示范區(qū)和不同產(chǎn)品的區(qū)域落位。

接下來(lái)，確定你要做一梯幾戶的這決定建筑的平面形態(tài)。這同時(shí)也是在做周邊競(jìng)品分析。

然后，擺房子！

先按照日照間距擺滿，再根據(jù)設(shè)計(jì)需求取出／移動(dòng)一些房子。你得知道方案所在城市的日照間距要求、防火間距要求、間距算法等等。

然后進(jìn)行容積率拆分。

拆分的意思是把單一的產(chǎn)品，通過(guò)高低組合變成多種產(chǎn)品。

特別現(xiàn)在大城市有了容積率限制以后，拆分顯得尤為重要。為什么拆分重要呢？因?yàn)椴鸱诌^(guò)后，地塊內(nèi)就有了幾種產(chǎn)品，抗風(fēng)險(xiǎn)能力提高了。

中低端一點(diǎn)的產(chǎn)品（通常指高層公寓這種）滿足了容積率，并且好賣；高端的產(chǎn)品（通常是泛指別墅）溢價(jià)高，畢竟現(xiàn)在地價(jià)越來(lái)越高，地產(chǎn)商也要想辦法回本，就靠高端產(chǎn)品了。

那怎么拆分呢？

高品質(zhì)地段留給高溢價(jià)產(chǎn)品比如景觀面好，私密性高，安靜等等,其余的，用中低端產(chǎn)品填空隙。

然后就可以測(cè)算指標(biāo)，一個(gè)方案算是有個(gè)雛形了。

接下來(lái)還要做幾個(gè)方案，比較一下幾種配比的情況

還有一些小技巧

建筑輪廓的調(diào)整，對(duì)應(yīng)需求做調(diào)整

盡量順應(yīng)地形

怎么配也有一定的規(guī)律，但不一定全按套路來(lái)

方案比選階段

首先你要滿足的基本要求有：

要求一 滿足當(dāng)?shù)匾?guī)劃部分及土地出讓方所要求的條件（日照、面積、退界）。

這些條件需同時(shí)滿足土地出讓條件和當(dāng)?shù)匾?guī)劃要求的條件，并要留有一定的余地。這是保證經(jīng)濟(jì)測(cè)算準(zhǔn)確性的首要條件。

要求二 提供地產(chǎn)商用于經(jīng)濟(jì)測(cè)算所必需的其他指標(biāo)。

這些指標(biāo)往往比報(bào)規(guī)指標(biāo)要詳細(xì)。比如在復(fù)地某項(xiàng)目中，就要求車庫(kù)面積和塔樓地下室面積分列（因?yàn)橥两ǔ杀静煌?/p>

在萬(wàn)科某項(xiàng)目中，就涉及到可售與不可售面積的、地下可售車位數(shù)與不可售車位數(shù)（影響收益）等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。

要求三 提出多產(chǎn)品組合方案的比較結(jié)果，進(jìn)行貨值比較。

這一步往往會(huì)根據(jù)商業(yè)策劃報(bào)告來(lái)定，但如果商業(yè)策劃滯后于設(shè)計(jì)，則我們需有初步的市場(chǎng)調(diào)研，并提***品建議和多產(chǎn)品組合方案的比較，協(xié)助業(yè)主做貨值計(jì)算和市場(chǎng)判斷。

要求四 對(duì)于地王類項(xiàng)目，規(guī)劃和產(chǎn)品設(shè)計(jì)由售價(jià)“倒逼”，強(qiáng)排就要著手高溢價(jià)產(chǎn)品設(shè)計(jì)，而不能再使用“套路”。

一次強(qiáng)排往往演變?yōu)橐淮萎a(chǎn)品的創(chuàng)新研究。比如2015年底深圳地王尖崗山項(xiàng)目，容積率1.6，預(yù)估售價(jià)9萬(wàn)，唯有靠最大量的別墅類產(chǎn)品入市，才有盤活的一絲可能。這是典型的“售價(jià)倒逼產(chǎn)品，產(chǎn)品決定規(guī)劃”的案例。

實(shí)際上的方案比選階段，需要一定的空間感受能力，比如這樣的